“การแบ่งเงินไปลงทุนในกองทุนอสังหาฯ และ REIT เป็นวิธีที่จะช่วยลดความผันผวนของพอร์ต และช่วยให้มีโอกาสรับเงินปันผลสม่ำเสมอจากการลงทุนได้” – K-Expert
ราคาหุ้น ทองคำ หรือน้ำมัน ที่ช่วงนี้ขึ้นๆ ลงๆ ทำให้หลายคนเริ่มบ่นกันว่าลงทุนแล้วได้กำไรยาก อยากหาตัวช่วยลงทุนที่ราคาไม่ขึ้นลงผันผวน หรือจ่ายเงินปันผลให้สม่ำเสมอ มีการลงทุนไหนที่เป็นแบบนี้บ้าง K-Expert ขอแนะนำการลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ และทรัสต์เพื่อการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ (REIT) ค่ะ ซึ่งเชื่อว่า น่าจะตอบโจทย์ความต้องการได้แล้วการลงทุนทั้ง 2 รูปแบบ มีรายละเอียด และวิธีการลงทุนเป็นอย่างไรบ้างนั้นมาดูกันเลยค่ะ
ก่อนอื่น เรามาทำความรู้จักกับกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์กันก่อนนะคะ กองทุนอสังหาฯ คือการที่เรานำเงินไปให้บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน (บลจ.) เพื่อไปลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งก็มีให้เลือกลงทุนหลากหลายประเภทเลยค่ะ ทั้งโรงแรม ห้างสรรพสินค้า โกดังสินค้า ฯลฯ โดยกองทุนอสังหาฯ เองก็แบ่งออกได้เป็น 3 ประเภทคือ
3.กองทุนที่มีคุณสมบัติทั้ง Freehold และ Leasehold กองทุนประเภทนี้เรียกได้ว่า เป็นลูกครึ่งคือ ในกองทุนเดียวกันนั้นมีการลงทุนในอสังหาฯ ทั้งแบบ Freehold และ Leasehold เช่น กองทุนลงทุนอสังหาฯ 3 แห่ง โดยมี 2 แห่ง เป็นแบบ Freehold และอีก 1 แห่ง เป็นแบบ Leasehold ค่ะ
ปัจจุบันต้องบอกว่า ไม่ได้มีกองทุนอสังหาฯ กองใหม่ออกขายแล้วนะคะ เพราะสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ (กลต.) ให้ออกเป็นทรัสต์เพื่อการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ (REIT) แทน ซึ่งจริงๆ แล้ว REIT ก็มีรูปร่างหน้าตาคล้ายกับกองทุนอสังหาฯ รูปแบบเดิมที่เราคุ้นเคยกัน แต่ก็มีความแตกต่างกันบ้าง โดยจุดที่แตกต่างกันอย่างเห็นได้ชัดเลยคือ เรื่องของสัดส่วนการกู้ยืมเงิน กองทุนอสังหาฯ สามารถกู้ยืมได้ไม่เกิน 10% ของสินทรัพย์รวม ขณะที่ REIT สามารถกู้ได้มากขึ้นคือ ไม่เกิน 35% ของสินทรัพย์รวม และได้ไม่เกิน 60% ถ้าได้รับการจัดอันดับความน่าเชื่อถือเป็นแบบที่น่าลงทุน (Investment Grade) อีกจุดที่เป็นข้อแตกต่างของกองทุนอสังหาฯ และ REIT คือ ผู้บริหารกองทุนอสังหาฯ ต้องเป็นบริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน (บลจ.) เท่านั้น ขณะที่ REIT จะเปิดกว้างมากขึ้น โดยสามารถบริหารโดยบลจ. หรือบริษัทที่มีความเชี่ยวชาญในการลงทุนอสังหาฯ ตามเกณฑ์ที่กลต. กำหนดก็ได้ค่ะ
จุดเด่นของการลงทุนในกองทุนอสังหาฯ และ REIT คือ การจ่ายเงินปันผลในสัดส่วนที่สูง เพราะมีข้อกำหนดว่า จะต้องจ่ายผลตอบแทนหรือเงินปันผลให้กับผู้ถือหน่วยไม่น้อยกว่า 90% ของกำไรสุทธิ ดังนั้น หากอสังหาฯ ที่ลงทุนสามารถสร้างรายได้และมีผลกำไรที่ดีสม่ำเสมอ ผู้ลงทุนก็มีโอกาสได้รับเงินปันผลที่สม่ำเสมอด้วยล่ะค่ะ
ความยากในการลงทุนรูปแบบนี้ที่หลายคนมักเจอคือ ไม่รู้ว่าจะลงทุนในกองทุนอสังหาฯ หรือ REIT กองทุนไหนดี เพราะไม่แน่ใจว่า กองทุนไหนจะสร้างรายได้ที่ดี หรือราคาที่จะลงทุนนั้นแพงไปหรือไม่ ตัวช่วยหนึ่งที่ขอแนะนำคือ การลงทุนในกองทุนที่มีนโยบายลงทุนในกองทุนอสังหาฯ และ REIT ซึ่งกองทุนรูปแบบนี้ผู้จัดการกองทุนจะเป็นผู้ช่วยในการเลือกกองทุนอสังหาฯ หรือ REIT ที่น่าสนใจ และมีแนวโน้มสร้างรายได้ที่ดี โดยกระจายเงินลงทุนไปยังกองทุนอสังหาฯ หรือ REIT หลายๆ กองทุน ซึ่งสิ่งที่จะต้องแลกมาก็จะเป็นค่าธรรมเนียมในการบริหารที่มากกว่าการที่เราลงทุนในกองทุนอสังหาฯ หรือ REIT โดยตรงด้วยตัวเองล่ะค่ะ
กองทุนอสังหาฯ และ REIT เป็นอีกหนึ่งตัวเลือกในการลงทุนที่น่าสนใจในยามที่สภาวะการลงทุนผันผวนสูงอย่างในตอนนี้ แม้ว่าการลงทุนรูปแบบนี้ดูแล้วจะมีโอกาสสร้างรายได้กลับมาให้เราสม่ำเสมอ แต่ก็ยังมีความเสี่ยงในการลงทุนอยู่ด้วยนะคะ ยกตัวอย่างเช่น อสังหาฯ ที่กองทุนไปลงทุนทำรายได้ไม่ดี จนจ่ายเงินปันผลไม่ได้ และราคากองทุนฯ ก็ปรับตัวลงไปเรื่อยๆ ดังนั้น ก่อนลงทุนควรศึกษาข้อมูลให้เข้าใจเสียก่อน แล้วค่อยตัดสินใจลงทุนกันนะคะ